第八章 像专家一样投资5

他做了很多调查，同时也列出了许多问题。在这些问题中，他发现绝大多数银行都是严格按照传统方式来办理贷款的，于是，他先后找了10多家银行，终于有一家同意贷款了，这样，他轻松地获得了84万美元的贷款。2002年5月，他开始了这项工程，同年，他辞掉了邮局的工作，不久之后，科图拉的工程宣告竣工，房子也全部租出去了。尽管科图拉不需要支付各种设施的使用费，但是，垃圾处理费还是由科图拉来承担。不过，科图拉提高了房子的租金来支付这笔费用。此外，已经有两三位房客向科图拉表示，他们愿意把他们租住的房子买下来。如果科图拉打算把房子卖掉，科图拉要为他们承担25％的贷款，尽管这样，科图拉还是可以从中获利。

在从事这个项目的同时，科图拉开始在圣克劳德的另外一个郊区为自己盖房子。新房子的面积很大(有4800平方英尺，比科图拉现在住的这套大两倍还多)，总成本是36万美元。科图拉申请了42万美元的贷款，利息是2．9％，非常优惠。

办完贷款之后，科图拉申请贷款的最高额度是14万美元。科图拉可以用这笔钱继续盖房子，也可以继续购买房子来出租。

科图拉打算再盖5套供单户家庭居住的房子。现在，科图拉每个月从房产中能获得600美元的收入。3年以后，加上新盖的房子，他每个月的收入会达到2000美元。他的目标是：7年以后，他的月收入达到4500美元。到那个时候，他的被动收人将达到6万美元，科拉图会考虑退休。

现在，他在房地产投资方面收益不少，每个月的收入是以前的两倍还多，改变了他以前天天过拮据日子的状况。

房地产顾名思义包括“房”和“地”两部分，“房”是指建筑物本身，既包括人们用来居住的房屋，又包括与之相配套的辅助房屋面积、公共设施、商业用房、服务用房、化事业用房。“地”则是指建筑物所占用的土地。因而房地产从广义上讲是指“土地及其附着在其上的建筑物”。通常人们所说的房地产则主要指大厦、商场、住宅等。房地产投资就是通过购买房地产的方式使资产达到保值增值的目的。

房产与地产不可分割，其中地产是核心，因为房屋总是建在土地上面，与土地连在一起。但是，房产和地产并不等同，这是因为：土地可以单独买卖，而房产则不能脱离土地单独存在；土地是永存的，它不会损耗，所以没有折旧，而房产却恰恰相反，过一段时间就会磨损、破旧甚至废弃；地产的价格直接由地租规律支配，而房产价值则由商品价格规律所支配，这就是说虽然买的是房产，但里面包含着地价，而且，地产在房产价格中占有相当大的比重。

与房地产紧密联系的是房地产市场的概念。一般而言，房地产市场就是指房地产买卖、租赁、抵押等交易的场所。随着科技的发展，“场所”的概念在逐渐淡化。房地产市场可划分为房产市场和地产市场，房产交易离不开地产交易，地产交易可以脱离房产交易而独立存在。

1．选择房产投资的最佳时机

一般人认为，目前房地产行业赚钱的空间较大，投资房地产的时机非常好，具体说来有以下几点：

(1)目前，我国经济景气，发展速度快。经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，特别是国家把房地产作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持。新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，使商品房大量上市，给购房者及投资者以充分的选择余地，可以用相对较低的投入达到投资目的。

(2)房地产上市公司提供的数据表明，房地产开发企业的平均利率由

1994年的32．4％，降低到1997年的12．45％，即使平均利润为10％，也是泡

随着房市愈加成熟和规范，未来房地产市场的投机机会越来越少，投资收益越来越接近国际平均利润率(即60%～8％之间)。

(3)在购房时，大都离不开银行的支持，要多利用银行贷款购房。

(4)一般来讲，不管是现房还是期房，如果销售量不到30％，那么开发商的成本就没有收回，在销售业绩不佳的时候，开发商还有可能降低房价。

若销售量有50％，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化；若销量有70％，表明需求旺盛，有可能涨价；当销量达90％以后，由于开发商想尽快发展其他项目，房价可能会降低，看销售量也是把握购房时机的方法之一。

(5)当某一楼盘空置90％时，价格应是比较低的时候，但也要付出一定

的代价，例如装修不隔音、服务不到位、环境杂乱无章、交通不便等；当空

置率为50％时，此区域已经有了一定的发展，购房既能得到较好的价格，又

能得到发展商、物业公司提供的服务，是最佳的购人时机。

2．判断房地产投资价值

普通居民在自主购房时，考虑最多的往往是价格是否合适，居住是否舒适等问题；而有钱人在投资购房时，就会像投资股票一样，考虑最多的应该是房产的升值问题，其中包括房屋价格和租金的上升。随着房地产市场的逐步健全，在楼海茫茫中怎样才能从众多的楼盘中找到精品呢?有钱人认为可以通过以下要素判断房产的投资价值。

(1)选择住房地点应考虑的方面：

1自然条件。主要包括日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化、是否临水、临街等人和天然环境状态。

2社会条件。主要指小区或单体房屋所处区域的城市功能规划性质、小区周围建筑物景观、小区物业管理水平等方面。其次还包括交通条件，主要指城市及居住小区交通网络的建立，通路等级，道路通过能力，交通设施是否齐全等方面。

3配套条件。主要指小区内的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐休闲等设备及设施配套情况。

(2)选择房屋结构应考虑的因素：

1建筑平面。建筑平面的范围包括平面面积、平面系数、间隔布局。确定购房面积时，要参考自己的工作特点、人口多少与年龄性别构成。房屋的使用面积与建筑面积之比为平面系数，平面系数越大越好。

2间隔布局应该合理方便。起居室、客厅等公共空间与卧室等私人空间的布局设计应该科学，以既能保持良好联系，又互不干扰为宜。

3建筑层高。除房屋的面积合理外，适当的层高也很重要。房间的层高过高，易给人以空荡的感觉，层高过低，则会让人感到压抑。另外，在考虑层高时，应把装修的因素预先考虑进去。

4建筑外观。选择外观时应遵循以下原则：统一性原则。房屋的外观要有统一性，如色彩统一、造型统一、尺度统一、主从统一等；对比性原则。任何美的事物，都是既统一，又变化的。虚实、明暗、高低、色彩等的对比，使整个建筑物给人一种富于变化的感觉。

5房屋朝向。中国人一向以坐北朝南为贵，这里面既有社会因素，又有中国所处的地理位置因素。南北朝向通风、采光条件好，所以估价时，南北为贵，东西朝向较便宜。如果考虑到众多朝向组合，依次为：南北、东南、南、东北、西南、东、西、北、西北。

6建筑层数。房屋的层数不同，其售价也不同。不同用途的房屋，楼层对价格、使用有很大的影响，如黄金口岸的商业楼其底层与四五层的营业楼的售价差别很大。对于住宅，老百姓口中有“金三银四”的说法，但也不必非三四层不买。购房者应根据自己的消费需求、支付能力、购房目的等具体情况综合考虑，选择最适合自己的楼层。

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