第八章 像专家一样投资7

因此，投资者应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

学会了投资商业旺铺，接下来谈谈如何投资二手写字楼。要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。

一般计算房产年回报率的公式是：年回报率=月回报率x12。其中，月回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％—10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，则属上乘产品，不要错过。

1物业地点要选好。投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系，哪些地段的二手写字楼投资升值空间最大呢?

通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。

2公共交通要便利。写字楼所处的交通位置非常重要，如某个二手写字楼地处偏远、交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。

写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考察范围。

3硬件配置很重要。写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平，比如电梯数量的多少，决定了上下班时的便利程度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。

至于周边配套设施，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。

如广州一些新建的写字楼，虽然整体面积、地理位置比不上一些老牌写字楼，但它的租金却是可以与之媲美的。原因就是其本身具备了老写字楼所没有的更现代化的硬件。

4周边自然景观也是一个重要的参考因素。人工作到一定时候，就会疲惫，写字楼楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺，使人心旷神怡。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。

5带租约的写字楼马上有收益。一般来说，带租约的二手写字楼升值潜力大。据统计，租约长达3～5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000～3000元/平方米，也划算。

因为大城市高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如有几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响会很大。

因此，投资者在投资二手写字楼时，对上述几个影响因素必须综合衡量，才能选中理想的投资对象。

赵小姐研究生毕业以后，开始考虑自己的财务问题。她省吃俭用攒了一些钱，先是投资定期储蓄，接着是外汇，不幸的是汇率一降再降，收益微乎其微。失望之余，她深感成为一个富裕的人很难。

2002年年底，单位发放年终奖，且数目不少。赵小姐把年终奖金全都买了外汇，买定之后，她心里一直忐忑不安，每天担心自己买的外汇汇率降下去了该怎么办。后来，赵小姐耐不住了，在汇率没跌也没升的时候，原本收回了。那段时间赵小姐的心情一直很不平静，她又决定全部投入外汇，恰巧那时的汇率往上升了一点，她赚了几千元，心中一阵窃喜。然而，好事不久，汇率往下跌了一点，赵小姐就像失恋了一样。

可世上没有卖后悔药的，痛定思痛，经过反思，赵小姐决定再买，长期持有不动摇。经过谨慎的选择，赵小姐认购了外汇。可是不幸的是，股市动荡，整个经济都受到影响，汇率也受到影响，跌下了不少。

但这次赵小姐没有赎回。苍天不负有心人，赵小姐终于等到了赢利的时候。年底，股市转牛，整个经济都在复苏，汇率也一样，同时也上涨了几个点，赵小姐尝到了甜头，获利颇丰。外汇最基本的功能是：作为国家间交易的媒介，它代表着一国货币的购买力，它可以是现钞，可以是汇票，也可以是存款。对于目前国内绝大多数外汇投资者来说，外汇投资就等于购买了一些货币，用于防范本币贬值。外汇市场投资在国外是许多投资者所喜爱的投资工具之一，我们也可以从外汇中投资理财，以获取更多的收益。

外汇主要包括：外国货币、外币有价证券、外币支付凭证和其他外汇资金。

外汇必须是以外币计值，能够得到偿付，可以自由交换的外币资产。因此，并不是所有外国钞票都是外汇。

外汇作为国际间商品、劳务交换的中间媒介，同时也为开展国际信贷、国际资金转移和国际投资等一些与国际贸易相关的活动提供了便利条件，它是连接各国经济的纽带。

就一个国家的经济发展而言，该国的经济越是开放，外汇对于经济生活的影响就越重要，因为外汇汇价的波动，往往会改变一国货币的价值，对其物价、生产、就业、投资、贸易、财政等方面产生影响。现在各国政府都将外汇作为重要的政策工具之一，对国民经济实行宏观调控。

1．如何做好外汇投资的准备

投资人进入外汇市场参与外汇投资活动，都要对参与外汇市场活动的程序有所了解，做到心中有数。

个人外汇投资不同于办实业、经营公司，虽然没有那么复杂和劳神，但也并不是轻而易举的事。个人进入外汇市场投资之前，必须按有关规则做好投资前的准备。

首先要做好本金的准备。个人进行外汇投资，筹足本金是很重要的条件。一般情况下，外汇投资本金以保证金形式投放，然后由金融公司以融资方式向银行买卖各种外汇。

一般而言，除交足你的基本保证金外，还要凑上一些投资用的外汇本金，便于运作。

由于外汇买卖活动带有一定的投机性，赚钱多少几乎不直接或不完全取决于个人的辛勤程度。因此，本金准备的背景，对你的心理影响和压力是不一样的。如果本金属于你个人自由支配的生活结余款，就不会有较重的思想负担，比较容易轻装上阵，赚了可以自喜，赔了也无关大局。这种本金的准备，是个人外汇投资的最佳本金准备，没有具备这种条件时，可暂时做些别的生意，待赚得足够的资金，再搞这项活动。

其次要做好资格准备。要在外汇市场上进行投资交易，唯一的途径是委托经纪人及办理个人外汇投资服务业务的金融公司，由他们代理自己交易，使自己成为间接进入外汇市场的投资者。所以，．你在入市前，必须进行与有关方面的联络和办理可以入市交易的有关手续，取得真正的投资资格。

按一般融资公司受理业务的规定，这方面的准备主要有3点：

(1)选择外汇买卖经纪人作为自己的外汇投资顾问。经纪人是代投资者进行外汇买卖而取得佣金的人。经纪人的服务态度和业务水平的高低，对投资者的获利影响较大。因此，必须选择一位称职的经纪人。

对经纪人的选择，可以通过熟人介绍，也可以请求办理个人外汇投资业务的金融公司为自己物色。无论走什么渠道，你必须知道经纪人的履历和业绩。

(2)签订委托投资合约，明确投资者与经纪人、金融公司之间的法律关系。当选定经纪人后，对外汇市场的获利潜力已有意识、有兴趣参与投资时，就可以与经纪人协商签订投资合约了。

一般规定，经纪人不得以任何方式损害委托人的利益。因经纪人的过失造成投资者损失的，经纪人要负责赔偿，否则，你有权向有关方面投诉。

(3)交付基本投资保证金，开立专用账户。个人外汇投资的本金，不是以合约金额形式出现的，而是以投资保证金形式出现的。进行交易的金额要比实际投人的保证金额大得多。比如，你要做10万美元的即市交易，只需提交投资保证金2000一4000美元。这是个人外汇投资的一个特点，也是这种投资的一个优点。凡参与外汇市场投资交易的人，都必须在金融公司开立专用账户，以备做交易时交付保证金。

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